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房企探索融资创新 房地产金融受宠

2014/10/21 10:10:01??????点击:

楼市量价持续低迷,年内多次调控政策均显露“救市”之意。但近日“房地产金融新常态”浦江大资管论坛上,多位业内人士对此表示目前房地产市场基本面仍没有变,今明两年房企仍面临较大的去库存压力。

与此同时,房企转型已成业内共识,伴随资本市场松绑和融资工具的丰富,地产金融化发展也正全面提速,先行先试纷纷启动。

楼市颓势仍在延续,即便是在冲击一年销售额最佳时机的“金九”。今年前9月北京、上海、广州、深圳四地呈现“量跌价挺”的形势,二、三和四线城市则现成交量普跌,其中下滑二至三成的城市占比最多,过半的城市出现均价停涨或下降。

930日《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称“9·30房贷新政”)发布后,受益二套房认定新政、释放信贷政策松动市场预期,国庆长假期间多地楼市成交量小幅回升,市场回暖预期再起。

同策咨询董事长孙益功在论坛期间表示,此前数据统计显示“限购”等救市政策确实会加快市场去化速度;此次新政刺激下,预计在未来36个月市场将逐步释放15%20%的首次改善需求,首套自住需求也将积极入市。但他同时表示,从目前各银行政策落地实行情况来看,“惜贷”基本面并没有实质性改变。

光大银行[0.00% 资金 研报]上海分行某高管则透露,去年我国房企资产负债率平均水平超过70%,房企当下仍以债务融资为主是推高负债率走高的直接原因。其先容,房企资金来源渠道主要包括自有资金,以及外部的权益融资和债务融资;但从目前实际情况来看,权益融资推进仍比较困难,债务融资中的银行贷款普遍占去企业融资一半比重。

面对今年骤变的市场,房企转型已迫在眉睫,拓宽融资渠道当为首要攻坚战。

“短期看房企转型多还是在小打小闹应对,并没有背水一战。”新城地产副董事长吕小平评价房企转型现状时强调,无风险利率水平居高不下,重资产、低现金流的万达模式未来将难以复制或持续,房地产企业若想实现价值重构,需要从重开发高周转模式分化为小股权大开发、轻资产重服务的模式。

此外,房地产基金、信托、开发贷、债券票据甚至众筹等品种的增加,也让融资渠道组合策略应运而生。“未来融资多元化是大势所趋,制度创新将是关键。”陆家嘴[0.33% 资金 研报]信托副总裁叶晓军就建议称,各类资产管理机构提高在标准化产品(REITs)和房地产基金(纯澳门真人平台娱乐)方面的专业能力,而创新则是提高竞争力和扩大市场空间的有力武器。

央行在此次“9·30房贷新政”中,也明确提出要积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。企业先行先试也早已启动。

今年814日,海印股份[1.52% 资金 研报]公告称联合中信建投[-2.41%]设立“海印股份信托受益权专项资产管理计划”,这是国内首个以商业地产为基础资产的资产证券化产品。此外,房企年内也纷纷转向票据、债券和二级市场增发的融资模式创新;保利在4月通过全资子企业在境外发行5亿美金固息债券、远洋地产[0.73%]7月发行5亿美金担保票据。此外,年内仍有房企推进IPO,继3月光谷联合控股有限企业在港股主板上市后,大连亿达中国控股有限企业在6月也成功上市。

国时资产总经理张群革表示,房地产金融最终将打破目前银行业主导的格局,发展成为由金融机构和非金融机构共同主导的态势。在这期间,进一步金融化的房企也将迎来机会,加速转型成为产业金融体或其他类基金投资管理机构

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